Corporaties luiden noodklok
Corporaties vrezen het einde van de sociale huursector als Den Haag niet op korte termijn de woningmarkt duurzaam hervormt. De investeringsruimte van corporaties staat onder druk door een stapeling van kabinetsmaatregelen, verhoogde bedrijfslasten, stijgende bouwkosten, economische crisis en oplopende grondprijzen.
Uit cijfers blijkt dat de onrendabele investeringen voor de corporatiesector in de periode 2002-2006 zijn opgelopen van circa 200 miljoen euro naar 800 miljoen euro per jaar. De afgelopen jaren zijn deze, niet terug te verdienen investeringen, nog verder gestegen, en een einde aan die stijging is nog niet in zicht. Ook de Tweede Kamer maakt zich zorgen over de financiële positie van corporaties, bleek in een debat over het sectorbeeld realisaties woningcorporaties 2008.
‘De situatie op de woningmarkt is nijpend. En die wordt alleen maar nijpender als de economische crisis straks achter de rug is’, voorspelt Aedes voorzitter Marc Calon. De stichtingskosten van een huurwoning zullen na de recessie versneld stijgen door een enorme inhaalvraag. Met de sterk afnemende investeringskracht van corporaties komt niet alleen de bouw van nieuwe woningen onder druk te staan, maar ook de investeringen in leefbaarheid, bijvoorbeeld in de Vogelaar-wijken. ‘Bewoners mogen niet de dupe worden van politiek stilzwijgen’, vindt Calon. Eerder pleitte het Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid en Bouwend Nederland ook al voor het openbreken van het woningmarktbeleid.
De gemeente Amsterdam kondigde onlangs aan de grondprijs voor woningbouw te zullen verhogen. Binnen de ring A10 gaat de grondprijs voor nieuwbouwwoningen gemiddeld 2 procent omhoog, daarbuiten 14 procent. Corporaties gaan 1,6 procent meer betalen voor grond voor sociale woningbouw. De Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties noemt de aangekondigde verhoging absurd.
Veranderingen bij huurcommissies
Door de huidige afzonderlijke huurcommissies om te vormen tot één zelfstandig bestuursorgaan (ZBO) komt er meer eenduidigheid in de uitspraken van de huurcommissie. Het is één van de wijzigingen die in de eerste helft van 2010 bij de organisatie van de huurcommissie plaatsvinden.
De veranderingen zijn deels organisatorisch van aard, maar hebben ook praktische consequenties. Een belangrijk nadeel is de wijziging in legesheffing, waardoor verhuurders in het vervolg leges van 450 euro gaan betalen. De leges voor huurders (en kleine particuliere verhuurders die een natuurlijk persoon zijn) gaat van 11 euro naar 25 euro per zaak. De Tweede en Eerste Kamer zijn akkoord gegaan met het wetsvoorstel, de exacte invoeringsdatum is nog niet bekend.
De veranderingen in de organisatie van de huurcommissie staan al jaren op stapel. Aedes heeft daar vaker over bericht. Op bestuurlijk niveau is er over de wetsvoorstellen en de wijziging in de legessytematiek gesproken met de achtereenvolgende ministers.
Het Landelijk Overleg Huurders Verhuurders (LOHV) – waarin Aedes, de Woonbond, IVBN en Vastgoed Belang deelnemen – heeft de achtereenvolgende ministers meermalen geïnformeerd over de fundamentele bezwaren tegen de enorme legesverhoging voor verhuurders. Ook zijn er alternatieve voorstellen gedaan, bijvoorbeeld om de leges voor verhuurders maximaal te verdubbelen ten opzichte van het bedrag voor huurders. De minister en uiteindelijk het parlement hebben de ernstige bezwaren van de verhuurders niet willen honoreren.
Buurtbemiddeling
Waarom buurtbemiddeling?
Wanneer mensen dicht op elkaar wonen, kan dit heel gezellig zijn, maar het levert ook wel eens irritaties op. Vaak beginnen die irritaties met een kleinigheidje. Door er niet of niet goed met elkaar over te praten, bestaat de kans dat er een conflict ontstaat. Het inschakelen van bijvoorbeeld de politie of de woonstichting vinden de meeste mensen een te grote stap. Als er geen actie wordt ondernomen kan het echter uit de hand lopen. Dat gaat ten koste van de sfeer en soms ook van de veiligheid in een buurt.
De kracht van buurtbemiddeling
Buurtbemiddeling helpt mensen om zelf hun problemen op te lossen. De bemiddelaars zijn gewone medeburgers, die getraind zijn om een gesprek opbouwend te houden en signalen van partijen goed op te pakken. De bemiddelaars kunnen geen sancties opleggen en hebben een neutrale positie. De drempel naar buurtbemiddeling is laag.
Door de inzet van buurtbemiddeling wordt samen gezocht naar een compromis dat kan leiden tot een oplossing. De eigen spanningen in de buurt als gevolg van een conflict verminderen.
Achter de bemiddelaars staat een professionele projectleiding. Deze verzorgt de trainingen voor de bemiddelaars en organiseert bijeenkomsten ter ondersteuning. Daarnaast onderhoudt de projectleiding nauwe contacten met de samenwerkingspartners. Deze combinatie van betrokken vrijwilligers en professionals voorkomt dat slepende conflicten ontstaan.
Buurtbemiddeling inschakelen?
Buurtbemiddeling is voor alle inwoners van de gemeente Boxtel en kan worden ingezet bij huis-, tuin en keukenconflicten tussen buren en wijkgroepen. Buurtbemiddeling is gratis, onafhankelijk, onpartijdig en u kiest hier vrijwillig voor. Van degene die buurtbemiddeling opstart, wordt wel verwacht dat hij/zij meedenkt over een acceptabele oplossing voor iedere partij en daaraan meewerkt.
|
|
300 euro extra koopkracht door energiebesparing
Energiebesparing in huurwoningen verlaagt de woonlasten van huurders, verbetert de kwaliteit van de lokale woningvoorraad en draagt bij aan het lokale klimaatbeleid. Volgens Woonbonddirecteur Ronald Paping krijgen huurders het steeds moeilijker door bezuinigingen op de huurtoeslag, de stijging van de gemeentelijke heffingen en de energieprijzen. ‘Het is van groot belang om hun kwetsbare financiële positie snel te verbeteren door energiebesparende maatregelen aan hun woningen. Verbetering van twee energielabelstappen aan een woning kan zo’n 300 euro per jaar opleveren. En dat is een flink bedrag voor huurders met een smalle beurs. Energiebesparing is dus ook sociaal koopkrachtbeleid.
Uit onderzoek blijkt dat huurders in 2005 5% van hun inkomen aan energie kwijt waren, terwijl dat voor kopers 4% was. Dit aandeel stijgt voor huurders sneller dan dat van eigenaar- bewoners. Verder blijkt dat huishoudens met de laagste inkomens inmiddels 7,5% van hun budget kwijt zijn aan gas en electriciteit. Bijna het dubbele van het landelijk gemiddelde (4%). Bijna tweederde van de huurders behoort tot de inkomensgroep die minder dan 24.000 euro te besteden heeft. Ruim de helft van deze inkomensgroep woont in een huis met enkel glas.
Prestatieafspraken
De Woonbond vindt het van groot belang dat energiebesparing onderdeel wordt van de prestatieafspraken tussen gemeenten, corporaties en huurders. We moedigen gemeenten aan om het gebruik van de woonlastenwaarborg te stimuleren. Daarnaast dienen gemeenten ook de lokale commerciële verhuurders te stimuleren om energiebesparende maatregelen te nemen door de woningen met tenminste twee labelstappen (of tot energielabel B) te verbeteren.
Gemeenten kunnen ook de lokale werkgelegenheid bevorderen door de energiebesparende maatregelen door lokale bedrijven uit te laten voeren.
Jongeren en werkzoekenden kunnen opgeleid worden om tijdens huis-aan-huis-bezoeken huurders voor te lichten over energiebesparing.
Meer keuze door Huur op Maat
Huur op Maat biedt huurders met lage inkomens meer keuze-vrijheid. Dat blijkt uit de tussenevaluatie van het experiment Huur op Maat dat de SEV op10 februari bekend heeft gemaakt.
Bij Huur op Maat wordt de huur bepaald op basis van het inkomen van een huurder. Mensen met hoge inkomens betalen meer voor een woning dan mensen met een smalle beurs,. Aan huurders in deze laatste categorie geven corporaties een huurkorting. Het SEV-experiment toont aan dat deze aanpak zorgt voor een betere betaalbaarheid van sociale huurwoningen en voor meer keuzevrijheid voor de huurder. Voor de meeste corporaties blijven de huurinkomsten per saldo ongeveer gelijk. Huur op Maat ging van start op 1 oktober 2008 voor een periode van drie jaar. De tussenevaluatie toont dat het experiment aan het beoogde doel voldoet. De betaalbaarheid en keuzevrijheid voor mensen met lage inkomens is toegenomen.
Ook worden volkshuisvestelijke middelen doelmatiger besteed en er is een sterker verband tussen prijs en kwaliteitvoor de huurder. Wel blijkt dat de inkomenstoetsing corporaties veel werk kost.
Zwakkeren de dupe
Doorzetten van de huurliberalisatie en afschaffen van de hypotheekrenteaftrek heeft negatieve gevolgen voor mensen met een laag inkomen en kwetsbare gebieden. De G32, een groep van 32 middelgrote steden in Nederland, waarschuwt hiervoor.
Volgens de G32 staan veranderingen in de woningmarkt op stapel, omdat die momenteel op slot zit. ‘Vraag en aanbod zijn niet op elkaar afgestemd’, aldus de 32 steden. Het rapport waarin deze stelling staat overhandigde de G32-voorzitter Jan Hamming in januari aan minister Van der Laan. De groep steden stelt in het rapport een aantal randvoorwaarden bij de verwachte wijzigingen op de woningmarkt om zwakke groepen en gebieden te beschermen.
De G32 wijst er bijvoorbeeld op dat er regio’s bestaan waar de vraag naar woningen het aanbod overstijgt en dat in andere regio’s het aanbod juist groter is dan de vraag. De verschillen per regio zullen alleen maar groter worden als gekozen wordt voor huurliberalisatie en afschaffen van de hypotheek rente-aftrek. De steden willen daarom dat de overheid ‘compenserende maatregelen’ neemt, zoals het betaalbaar houden van (huur)woningen, en het omzetten van koop- naar huurwoningen. |
